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● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

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“北京的土地供應從今年開始改為集中供應,主要目的是為瞭分散購地需求,平抑地價。”孔力丹表示,以往分散出讓時,手握重金的大型品牌房企幾乎包攬瞭全年所有的優質地塊,其他中型開發商很難獲得機會。但在集中供應的背景下,由於幾塊優質地塊占據開發商財務預算,同時出讓的一些遠郊地塊,就有可能給更多的開發商帶來機會,價格上也難以出現多傢開發商抬價的局面。

以二線城市長沙為例,據戴德梁行公佈的數據,長沙三季度僅掛牌出讓9宗土地,成交8宗,成交面積僅24萬平方米,創下近年來單季度新低。其中住宅用地僅有1宗,另有2宗商業用地和1宗商住用地。

10月20日,位於北京南三環外的豐臺區樊傢村地塊一錘定音,除去配建的公租房、回遷房,商品住宅樓面價達到7.5萬元/平米,超過瞭兩年前的農展館地王,加冕北京乃至全國新單價地王。

“在北京的土地市場,開發商若想拿地,還得多點兒想象力才行。”最近幾天,這已經成為北京土地市場上最常見的調侃。

數據顯示,今年前三季度,上海土地出讓金收入1019億元,按全年1500億元的計劃,四季度還將有400至500億的推地計劃,將出現年末“推地潮”。近期,上海掛牌未出讓的13宗土地起拍總價超過200億元,其中不乏江灣新城、蘇河灣等有望創造新地王的優質地塊。

以融創農展館項目“北京壹號院”為例,該項目在2014年底拿到預售證,據北京市住建委網站的交易信息顯示,該項目自入市以來共推出56套房源,項目銷售均價為16.5萬元/平米,目前已簽約5套,還有2套的狀態顯示“已預訂”及“資格審驗中”。

對此,嚴躍進表示,全國土地購置面積的跌幅略有擴大,關鍵在於部分二線城市及三四線城市“拖後腿”。

“7.5萬元/平米的樓面價意味著未來房價起碼要賣到單價20萬元/平米,這對於配套還不完善的南三環豐臺區域來說,幾乎是不可想象的。”業內一位分析人士表示。

透支豪宅需求?

內容來自sohu新聞

“土地供應計劃完成率不到50%,這無論是從國土部門的工作計劃還是地方財政收入角度來說,都是無法達標的。”孔力丹告訴記者,按照國土部門的計劃,今年的推地規模及土地出讓金收入要與往年大體持平,但現在來看差距仍然較大,因此年底發力在所難免。

有機構數據顯示,今年9月,在連續3個月成交維持300套以上的水平後,公寓豪宅33個項目共實現產品成交262套,成交面積5.3萬平方米,環比分別減少23%、13%。

“這意味著,加上原有未售完項目未來北京單價超過10萬元的豪宅項目將達到50個。”中原地產首席分析師張大偉表示,今年以來北京的高端項目紛紛入市,價格也有所上調,以位於西五環附近的金玉府項目為例,目前單價6萬元/平米,總價800萬-850萬元的價格已經算是“合理價格”。

本報記者 董映頡 北京報道

公開統計數據顯示,北京去年全年土地出讓金收入1916.9億元,今年已經成交土地1065.28億元。剩餘的超30宗地塊,即使按照北京平均的溢價率40%計算,成交土地收入也將突破800億元,因此,業內預計今年全年北京土地出讓金收入將達到2000億元,基本與去年持平。

全國土地格局生變



與北京土地市場相類似,上海土地市場在近期也出現瞭相似的熱度。

根據中原地產提供的統計數據顯示,目前北京已有38宗地塊樓面價超過3萬元,其中樓面價超過6萬元的有5宗、樓面價超過5萬元的有5宗、樓面價超過4萬元的有11宗、樓面價超過3萬元的有16宗。

年底急推地集中於五環外 “前地王”解套潮?

與兩年前融創中國以7.3萬元/平米拿下的農展館地塊相比,此次葛洲壩豪擲49.5億元奪得的南三環外地塊扣除配建面積單價達到7.5萬元/平米,這一價格讓業內人士直呼“看不懂”。

北京正面臨一波“罕見”的土地盛宴。北京市國土資源局公告顯示,從10月20日至11月23日,北京市待出讓的經營性地塊合計29個,合計面積為223.17萬平方米,其中與住宅相關的地塊19個。

在樊傢村“地王”拍下的第二天,一場名為“釣遇未來”的論壇在新地王隔壁召開,作為主辦方的懋源地產在樊傢村附近有釣雲臺等兩個項目靜等入市。

“樊傢村地塊能拍出這麼高的價格,主要原因在於其地理位置的稀缺性。葛洲壩拿地之後,我們項目的價格優勢也隨之凸顯出來。”懋源地產品牌負責人赫蒙表示,2012年懋源地產獲得的釣雲臺地塊地價僅為2萬元/平米,夏傢胡同地王的樓面價當時隻有4萬元/平米。如今豐臺樓面價已達到7萬元/平米。

“北京目前已經很少有某一區域的大規模土地供應,現在來看,一是東北方向的東壩區域,另一個就是西南方向的豐臺區域,因此在這類區域內房企組團發展的特征已經非常明顯。”北京市房協秘書長陳志表示。

“罕見”的集中推地房貸二胎 房貸二胎銀行

“根據住宅地塊的分佈來看,這次集中供應的19宗住宅用地,僅有3宗地塊位於五環內,剩餘16宗地塊中,五六環之間的占4成,其餘六成均處於六環以外的遠郊區。”北京一大型房企投資部主管孔力丹(化名)告訴記者,這意味著明年北京市的住宅供應區域將繼續外延。

然而值得註意的是,豪宅項目遍地開花的同時,這類項目的目標客群卻並未顯著增多。實際上,近來豪宅項目銷售下滑的跡象已經呈現。

根據記者統計,將要推出的29宗經營性地塊分別位於北京11個不同的區域,其中,昌平區有7宗,豐臺區有6宗,順義區有3宗,門頭溝區、平谷區、房山區、石景山區及海淀區各有2宗,密雲縣、通州區、朝陽區則各為1宗。

“國土局在年底集中推地基本上是每年的慣例,不過,今年北京市國土局在短時間內集中供應如此大量的土地,從歷年的土地市場來看還是比較罕見的。”亞豪機構市場總監郭毅表示。

“豪宅市場如果遭到需求透支,那麼眾多同類項目將出現去化困難。”一位業內人士表示,在北京,千萬級豪宅成交套數近幾年一直保持在每年2000套左右的成交量。但目前北京在售、即將開盤及明年入市的豪宅數量遠遠超過這個數字。

根據亞豪機構的統計,2015年1到9月,北京僅供應瞭27宗住宅性質用地,累計供應面積為278.62萬平方米,僅完成全年750公頃商品住宅供地計劃的37%,創下2006年以來的新低。

在孔力丹眼中,北京這次“罕見”的大規模集中土地供應,首先與1-9月北京土地供應過少有關。

9月份,上海土地市場當天掛牌出讓的三幅地塊溢價率全部超過100%。同樣在國慶假後,上海相繼有多幅地塊成交。為此,上海相關部門緊急叫停瞭5幅土地的競拍,調整土地市場供應。

上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,從上海9月份的土地交易數據能夠看出,溢價率創下瞭新高,反映瞭房企對於後續市場的認可和承受能力。暫時性的土地交易終止或中止,與此前對於此類地塊修改規劃有關系。從實際情況看,整個市場拿地熱情並沒有被澆滅,四季度房企依然看好上海等一線城市市場。

不過,也有業內人士分析指出,土地供應增加雖有望平抑地價,但從長期來看,房美濃區房貸試算企拿地還是傾向於一線城市,因此北京土地市場供需矛盾將長期存在,地價還會上漲。

不過,盡管北京、上海土地市場不斷升溫,但今年以來,全國土地市場總體遇冷的情勢已難以逆轉。

國傢統計局最新公佈的數據顯示,今年前三季度,房地產開發企業土地購置面積15890萬平方米,同比下降33.8%,降幅比1-8月份擴大1.7個百分點,土地成交價款4916億元,下降27.5%,降幅擴大2.9個百分點。

兩年前北京東三環的農展館地王均價已賣到16.5萬元/平米,葛洲壩南三環外地王入市又要如何定價?

北京豪宅市場需求遭透支 土地格局或生變

新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20151024/005023561260.shtml
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